|
|
 |
|
 |
|
  |
问题：请问有没有事故记录处理单范文
适用于小区物业工程、保安部
回复：暂无回复 |
问题：请问企业物业管理怎么来管理
我们有后勤维修,车间保洁,厂区绿化,宿舍管理.请问有没有详细的工作流程,或是怎么来管理更能体现出物业管理水平.谢谢!!
回复：暂无回复 |
问题：物业管理企业如何开拓物业管理市场
物业管理企业如何开拓物业管理市场
回复：所谓物业管理市场化，就是物业管理活动依据法律、法规，利用市场规律的运作而达到一个企业的经营目标。物业管理是市场经济的产物。随着我国对外改革开放，住房制度改革的不断深化，住房分配货币化的实施，产权制度的改革，给物业管理企业提供了强大的市场。物业管理必须直接面向市场，尤其是我国将于今年11月份加入WTO，物业市场的竞争将更加激烈，企业就更应通过市场化的手段来经营和管理，不断提升物业管理水平。为更好地使物业公司适应市场经济，在市场经济大潮中立于不败之地，应做好以下几方面的工作：
一、 坚持以人为本，实现管理升级
建立一套完善的规章制度，包括公众制度、内部运行制度、行政人事制度、考核检查制度，培养一批高级管理人员和操作人员，使管理的物业效果达到国优品牌，管理标准达到ISO9002标准。在此基础上，坚持以人为本，改变过去的"以物为中心"观念。"以人为本"就是以物业使用人为中心的物业管理理念和精神。具体来讲：1）在物业、物业管理、物业使用人这相互关系中物业使用人居主导地位；2）物业管理实务的设计和实施，必须充分尊重使用人的意志和需求（当然是在不违反法规的前提下）；3）物业管理运作的出发点和归宿点理应是"为物业使用人的满意程度作为检验和评价物业管理的最终标准"。为物业使用人提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责，但要创造一个安全、整洁、优美、方便的生活和工作环境，通过增加实际操作的艺术含量、组织喜闻乐见的高雅型的活动等，使他们在享受生活服务的同时得到精神上的满足。
二、 以小区物业管理服务为中心，形成跨区域网络化规模经营
利用现有的物业，创建和维持几个小区、写字楼、商住等各类精品管理项目，向专业化（绿化、保洁、电梯等）和周边（学校后勤、机关后勤、管理咨询等）领域延伸，发展多种经营项目，不断提高经济效益。在此基础上，进军地产咨询、顾问、策划、售楼等高附加值的服务行业，逐步形成跨小区、地区甚至境外的企业规模，形成总部--办事机构--分/子公司的模式的网络化规模。具体的有四各形式的扩大经营规模：1）整体面积的扩张，外接整体楼盘，进行全权委托；同时增加自身的收入；4）各种形式的服务和经营，利用自身管理的网络点和规模优势，开展多种多样的家政服务、中介服务等，充分挖掘自身的管理资源，提高自身的经营收入。
三、 以市场为导向，实现资源的配置和优化
目前，由于物业市场化进程还较慢，市场化存在很不完善，地方保护主义还很严重，"谁开发，谁管理"、"自建自管"的模式还占居着大多数。因此，在物业管理在向专业化发展的过程中，充分利用市场的"适者生存，优胜劣汰"的机理，对一些规模较小的、管理能力不足的物业公司实行兼并、重组，对其优良资产（尤其是对人员、技术、信息等）纳为我用，实现优化配置，形成自我的优势和规模化经营，争取更多的社会资源，拓展企业的生存空间，获取更大的规模效益、综合效益。就企业内部而言，各种生产要素的配置，也应在企业内部形成的"市场"中，以最低成本创造出最大效益。从而最终提高企业的整体经济效益。
四、 通过市场调节，充分体现物业管理价值
价值的体现，从市场角度上讲，是体现在市场上的价格上。目前，物业管理价值，其价格的定位是以政府定价为主，建设单位补贴现象较为普遍，谁开发，谁管理，自建自管理，没有真正形成优质服务所应得的优质价位。物业管理的发展是市场经济的必然，采用经济的、法律的、行政的手段，其中以经济手段为主，综合运用其它手段来推进物业管理的整体发展，有效地运用市场竞争机制?quot;无形的手"来调整物业管理价格机制，改变政府干预市场为间接调控，反映市场供求关系，显示企业的实际消耗和工作效率，从而真实体现出物业管理企业的运作成本及服务品质所带来的优良经济效益。
五、 实施市场开发、市场培育，进行市场化经营
物业管理企业拓展市场，应着眼于未来，站在企业可持续发展的高度制定经营战略。单纯以赢得现有市场占有率为目标的传统市场份额思想在方兴未艾的物业管理市场不再适用，应具有远见，倡导新型服务观念，塑造强势品牌形象，以此最终实现市场拓展。因此，首先在现场的市场中要向物业管理的纵深业务拓展，寻求企业新的经济增长点，取得边际效益，提高市场综合竞争能力；其次是增加产品--服务附加值上下功夫，不仅要满足业主对管理服务的物质需要，还应满足其心理体念、价值认同、社会识别等人文需要，形成满足业主各方面的需要市场化经营。
六、 急流勇进，积极参与物业管理竞标活动
随着物业管理市场的逐步成熟和物业管理的招投标制的施行，竞标作为各家物业管理公司参与市场竞争的手段和途径，也是展示和提升物业管理公司实力和品牌最好时机。企业作为产品的生产和经营者，它必须从事竞争性活动。这种竞争对企业来讲，既是一种动力，也是对其生存的严重挑战。因此，企业在市场竞争中，尤其是在竞标过程中，要充分利用自身的优势，挖掘潜力，对项目仔细研究分析，充分考虑三个效益（经济效益、社会效益和环境效益），把握市场契机，竞标中标。
七、 早期介入开发商项目，为实施物业管理服务作准备
物业管理市场的三要素是开发商、物业管理公司和业主委员会。物业管理公司和开发商，物业管理公司争取早期介入开发商的项目策划，了解项目功能，为日后取得物业基础上提供到位的管理服务创造条件。物业管理公司和业主委员会，物业公司作为生产与销售主体为广大的业主提供公共性的服务产品，业主委员会（即业主的代言人）可通过获取住宅产权或使用权并缴纳一定于的管理费用来获得对物业管理公共产品的"消费共享"，体现出"买服务、买管理"的概念。为更好地实现此项功效， 物业管理公司应本着负责任的、主动的态度联络业主委员会，协商解决所遇到的问题，耐心接触业主，努力建设和睦关系，真正树立起"业主需要，我要做好"的服务观念，为物业管理服务营作一个良好的氛围。
物业管理作为一个新兴的行业，其市场前景是很广阔的，但是，随着我国将加入WTO，外国先进的物业管理企业将会挤占国内市场，而我国的物业管理从经验、规格及规范程度上讲与国外还存在较大的差距，如何缩短差距，拓展市场正是一个比较迫切的课题。上述的做法及一些观点，仅供物业管理的同仁参考。 |
问题：物业接管流程
原小区物业被解雇,我公司接管,应当如何接管,应当注意那些细节,需要什么样的流程.谢谢~!
回复：1、 物业接管工作流程中各阶段的要点及要求
（1）物业的综合竣工验收。
按照现行国家及地方房地产及基本建设法规要求，各类物业在建成后交付使用前必须通过“建设项目竣工验收”并获发《建设工种竣工验收合格证》至少达到“合格”工种以上质量评定标准，否则，不允许交付使用。竣工验收是确保工程质量达标的重要手段，因而也是物业接管和业主入住使用的前提。从实践要求上看，物业管理公司在接管物业前，除应确定该物业已经过竣工验收合格外，还应特别注意拟接管的物业是否按国家相关法规文件的规定达到了“入住条件”。即该 物业是否已通过“综合竣工验收”并交接资料齐全。这是确保日后该物业管理工作质量的重要前提条件。
（2）签订《物业管理服务合同》
在物业管理公司正式接管物业前，《物业管理委托合同》的签订标志着物业管理公司合理佥地进驻物业，进行接管前的一毓工作有了法律依据；同时，《物业管理委托合同》的签订也标志着发展商业建设单位）已依法落实物业管理单位，完成了向业主（客户）交楼的另一要件。为确保发展商（建设单位）、业主、物业管理公司各方的佥权益，《物业管理委托合同》应当使用政府制定“示范文本”，并尽可能详细地依法约定各方的权利义务。
（3）接管验收
接管验收是物业管理公司为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性验收。它先于业主入住（使用）之前进行，是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理前期工作。接管验收合格也是物业可以音乐会使用和交付管理的前提要求之一。接管验收在条件具备或物业管理公司前期介入充分、准备充足时也可以和建设工种的竣工验收同步进行。
（4）接管验收中遗留问题的处理
从工程建设和物业管理的实践情况看，在物业接管，特别是接管验收发现工程质量工程资料、管理资料中存在遗留问题，需要发展商（建设单位）、施工单位进行补充、完善、整改是不可避免的。因而，对于物业接管特别是接管验收中出现的问题的整改、处理是物业接管工作的重要一环。物业管理公司必须认真对待，认真同发展商（建设单位）沟通、协调解决这些遗留问题，从而切实维护业主和自身的利益。
（5）物业移交
在物业的接管验收进行完毕之后，物业管理公司应当依照规范的程序和要求同发展商（建设单位）逐项进行“物业接管权”的移交，此项移交工作除包括房屋及附属的配套设施、设备和市政设施、设备（划归物业管理公司管理的部分）的移交外，还包括物业管理用房和管理维修基金（依照政府规定）以及诸项管理资料、工种资料、业主资料的移交，内容庞杂而细致。它的完毕标志着物业接管工作的完成。
|
问题：水电费共用部分及个人部分的费用如何区分
水电费共用部分及个人部分的费用如何区分（指费用如何预算）
回复：住宅小共内楼梯、走廊、共用自行车房（棚）、电子防盗门等公用电费，可在物业管理综合服务费列支，也可向住用人分摊，但具体标准要由业主管委会与物业管理公司商定。
中高层、高层房屋的电梯、中央空调等公用设备的电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的住用人分摊，分摊办法由业主管委会与物业管理公司商定；未设置独立计量表的，在物业管理综合服务费统一列支，不能向住用人分摊。中高层、高屋房屋的走廊、楼梯、增压水泵等公共设施的公用水电费，也均应有在物业管理综合服务费中列支，不能向住用人分摊。物业管理单位办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，用自行负担，不能向住用人分摊。开展多种经营活动折水电费用，由该项经营收益列地支，也不能向住用人分摊。物业管理区域内的值班室、保安亭、保安系统、绿化养护、园林水池喷泉及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，在物业管理服务费中列支，不能向住用人分摊。
凡向住用人分摊的公用水电费用，均须单独列帐并向住用人公布，不能与住用人自用的水电费混合统收。
可以参考的一些省颁布的管理办法：
海南省物价局关于印发《海南省物业小区公共水电费分摊办法》的通知
一九九九年十二月二十八日 琼价营字[1999]411号
各市、县物价局（办）、洋浦经济发展局，各有关单位：
为规范我省物业小区公共水、电费分摊管理，保障业主、使用人和物业管理公司的合法权益，我局制定了《海南省物业小区公共水电费分摊办法》，现印发给你们。请遵照执行。
海南省物业小区公共水电费分摊办法
第一条 为规范我省物业小区公共水、电费分摊管理，保障业主、使用人和物业管理公司的合法权益，根据《海南省住宅区物业管理条例》和《海南省物业管理服务收费规定》精神，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省范围内实施物业管理的住宅小区、写字楼及工业、商业用房的公共水、电费的分摊。
凡符合《海南省物业管理服务收费规定》第十三条规定性质的房屋，不计摊公共水、电费用。
第三条 物业小区水、电收费由供水供电企业按一户一表直接抄表到户，按表计费，收费到户。暂委托物业管理公司代抄表代收费的，中间环节发生的费用由委托单位承担，严禁向业主、使用人分摊。
第四条 物业小区各类用水、用电户必须按照收费到户的需要分类安装相应的 水、电计量装置，列入公摊范围的小区公共用水、用电及电梯、空调用电必须分别单独安装计量装置。
第五条 城市供水、供电企业向用户收取水、电费或物业管理公司代收水、电费必须严格按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取。
第六条 下列范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊：围墙、花地、区内道路照明用电；楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明用电；消防设施用电；小区自备发电设备用电。
用电户应缴公摊电费的计算公式为：用电户应缴公摊电费=分类目录电价×小区公共用电表计电量÷小区用电户分表电量总和×该户表计电量。
第七条 住宅楼、写字楼的公共电梯用电费用按该物业二楼以上（含二楼）业主、使用人的房屋建筑面积据实平均分摊。
用户应缴公摊电梯电费的计算公式为：用户应缴公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷该物业二楼以上住户房屋建筑面积总和×该户建筑面积。
第八条 写字楼的中央空调用电费用分摊按谁受益谁付费，据实分摊的原则，由物业管理公司与业主委员会（未成立业主委员会的应征求业主意见）商定县体分摊方法。
第九条 下列范围的公共用水根据表计用水量水费按现住业主、使用人用水量平均分摊；区内公共绿地绿化养护、公共园林、水池喷泉用水量；区内非营利性公共场所用水量等。
区内二级供水用电量电费折入水价由用户平均分摊。
用户应缴公摊水费的计算公式为：用户应缴公摊水费=[分类目录水价×小区公共用 水表计水量 +（分类目录电价×二级供水表计电量）] ÷ 小区用户分表水量总和×该户表计水量。
第十条 物业管理公司必须积极采取措施，加强对物业小区水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。
第十一条 下列范围的水电不得列入公摊：物业公司、业主委员会自用的水电；物业公司开展多种经营使用的水电；区内其他营利性经营场所使用的水电。
第十二条 物业管理公司代收水、电费必须在征收之前将本月本小区用水、用电总量，用户分表水量、电量总和，允许合理分摊的公共用水、用电量和计摊方法予以张榜公布，收费必须开具合法票据，增加收费透明度，接受业主、使用人监督。
第十三条 业主委员会或业主、使用人对代收水、电费和公共用水、用电分摊的合理性进行监督，对供水、供电部门及物业管理公司不执行政府价格主管部门制定的水、电价格，不按规定分摊水电费的，有权抵制并向价格主管部门举报。
第十四条 业主、使用人与物业管理公司发生收费纠纷，由业主委员会出面协调解决，也可由物业行政主管部门或价格主管部门进行调解。
第十五条 物业管理公司违反本办法，构成价格违法行为的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及我省有关物业管理法规予以查处。
第十六条 本办法由海南省物价局负责解释。
第十七条 本办法自发文之日起执行。
|
|
| 首页 | 前页 | 后页 | 末页 | 1页/10页 | 共47条/每页5条 | 1 2 3 4 ... : |
|
|
|
 |
|
 |
|
